Il mio diario.: "Acquistare" terreno in Thailandia: costituzione di una societa'.

domenica 9 febbraio 2014

"Acquistare" terreno in Thailandia: costituzione di una societa'.

Casa si, terra no. Ma non sono un'unica cosa?

Altro metodo per "possedere" terreno in Thailadia e' stato per lungo tempo l'apertura di una societa' thailandese in cui lo straniero, il farang poteva possedere non piu' del 49% delle azioni e l'altro 51% in mano a diversi prestanome thai, che in realta' niente avevano a che fare realmente con la societa'. I prestanome dovevano essere al minimo due uno dei quali poteva essere una persona giuridica, una societa' thai registrata, e l'altra una persona fisica. Lo straniero che aveva istituito la societa' ne godeva pienamente i benefici, egli poteva comprare e possedere terra attraverso la sua compagnia. Qualcuno con un carattere debole non ci avrebbe dormito: "Due, tre, quattro, cinque, sei e sette, sempre troppo pochi e se si mettono d'accordo? Col 51% sono loro che comandano, che hanno il controllo della compagnia? (fobia) Faranno con questa societa' cio' che loro vogliono, e io sono fuori. (panico). Sono loro che hanno la maggioranza delle azioni, sono loro i proprietari".

Cosa avrebbe pensato quella persona se avesse saputo che c'e' stato un periodo in cui gli uffici scrutinavano tutte le societa' con propieta' stranniera al 49% e che percio' gli avvocati consigliiavano di tenersi intorno al 33%?

Nella realta' e in entrambi i casi, 49 o 33, questa situazione non succedeva mai il farang avrebbe avuto il 49% delle azioni e il resto delle preferenze di voto che gli avrebbero dato l'intero comando, nelle sue mani stavano poi i certificati di tutte le azioni e senza i certificati in mano gli altri azionisti non potevano far niente. Se questo non bastava per tramquillizzarli ci pensava l'avvocato che chiedeva ai prestanomi di firmare un contratto di vendita delle azioni con in bianco la data di vendita e l'acquirente che non veniva nominato. Lo straniero avrrebbe completato il documento in futuro se il pericolo si presentava, dato che il contratto rendeva possibile passare la proprieta' delle azioni da un prestanome a un altro.

Considerando che e' solo da tempi relativamente recenti che alle mogli degli stranieri e' permesso intestarsi terra, in precedenza era loro negato, e che il Condominium Act e' del 1979 questo e' stato per un lungo periodo di tempo il solo modo per gli stranieri di possedere proprieta' in Thailandia e ha continuato ad essere molto usato fino al maggio 2006, quando il governo thailandese emano' una direttiva a tutti gli uffici delle terre. La direttiva rese il metodo della societa' per comprare terra significativamente piu' complicato e esso non viene piu' considerato un metodo valido per l'acquisto, anche se la possibilita' di possedere terra in questo modo continua a essere ampiamente dibattuta fra accademici, giuristi e avvocati.
Il fatto e' che oggi a tutti i possessori di azioni, inclusi i thai, e' richiesto di essere veri investitori nella societa', non semplici prestanomi, cioe' persone che forniscono i loro nomi e le carte di identita' allo scopo di formare la societa'. Fino al 2006 la regola, che pur esisteva, veniva raramente applicata e molte societa' furono costituite usando come possessori di azioni dei prestanome che in realta' non pagavano niente e niente sapevano di cosa faceva la societa'. La direttiva mandata dal governo a tutti gli Uffici delle terre diceva che essi dovevano controllare tutti i possessori di azioni di qualsiasi compagnia che cercavano di registrare terre, verificando che i possessori di azioni avessero realmente pagato le loro quote e che essi fossero qualificati realmente come investitori.

Oggi in caso di societa' a forte percentuale straniera di partecipazione che richiede l'intestazione di terre, l'Ufficio convoca gli azionisti thai e fa loro firmare una dichiarazione che essi non agiscono come prestanome a favore degli stranieri e fa in modo di far loro capire che se mentono finiscono in prigione. Questi thai saranno poi indagati e dovranno dimostrare la loro reale situazione finanziaria. Ma i problemi non sono giunti solo per i prestanomi anche avvocati e contabili corrono oggi il rischio di finire in prigione per false dichiarazioni, essi possono essere visti come complici in attivita' fraudolente. Potete immaginare che avvocato e altre persone saranno poco propense ad intraprendere avventure del genere.

Ulteriore considerazione e' che e' vero che non tutti gli Uffici delle Terre si comportano nello stesso modo e nello stesso modo seguono le regole, potreste anche tentare di applicare la regola: "In Thailandia se paghi hai, in Italia forse hai", potreste trovare un ufficio disposto ad accontentarvi, cio' che dovrete pensare e' cosa succede se a quella persona, che e' stata tanto gentile con voi capita qualcosa, niente di male auguriamci, ma un trasferimento, ad esempio? Se la persona che arriva interpreta la legge differetemente? E' piu pignolo, intransigente, restrittivo, un vero paladino della terra thai?

Seguendo la direttiva del 2006 a molte societa' la registrazione di terreni fu negata dagli uffici in tutta la Thailandia.

Naturalemente tutto il mondo e' paese e "Fatta la legge trovato l'inganno". Cosi' avvocati, agenzie immobiliari, proprietari di immobili hanno inventato schemi piu' complessi, indiretti e tortuosi per eludere la legge. Si va da quello in cui si creano due compagnie, la prima posseduta al 100% da thai, questa societa' puo' percio' comprare terreno senza essere indagata dall'ufficio delle terre. La seconda societa' e' formata in base ai criteri in vigore per queste cose prima del 2006. Questa seconda societa' detiene partecipazioni di controllo nella prima e di conseguenza effettivamente controlla il possesso della terra. In effetti questo metodo e' abbastanza trasparente e inoltre e' costoso da istituire e mantenere, ci sono due compagnie che devono essere create, poi seguite quanto a contabilita' e tasse.

Se creare una sola societa' vi costa intorno ai 35/40.000 baht, piu' il 7% di VAT, valore aggiunto, un avvocato thai per questa cifra e' in grado di aprirvela e che il costo annuale ricorrente e' ntorno ai 15.000 baht piu', come sopra, il 7%, per mantenere la societa' attiva, nel caso suddetto dovrete moltiplicare questi importi per 2. Ad altri metodi che prevedeno la creazione di una compagnia al 100% thai che comprera' il terreno ma che poi trasferira' il suo controllo di maggioranza a un forestiero quando le carte saranno completate.

L'Ufficio delle terre ha annunciato che controllera' che tutte le compagnie che possiedono terre siano al 100% possedute dai thai, questo rende i metodi sopra non sicuri.

Se nonostante quanto detto sopra vorrete seguire questo metodo c'e' ancora qualcosa che dovete sapere dato che esiste un altro problema. Il Dipartimento delle Entrate thailandese generalemente si aspetta che ogni societa' thai cominci a dichiarare profitti entro un periodo di cinque anni dalla sua nascita. In pratica non potete sperare di gestire per lungo tempo una societa' che si dichiara sempre in persita o a profitto 0. A un certo punto la societa' attrarra' l'attenzione dell'amministrazione delle imposte. Quindi o dovrete pagare anche le tasse sugli attivi della societa' o verrete scrutinati, e che succede allora?