Il mio diario.: "Acquistare" terreno in Thailandia: usufrutto e affitto a lungo termine.

lunedì 10 febbraio 2014

"Acquistare" terreno in Thailandia: usufrutto e affitto a lungo termine.

Registrazione di un usufrutto all'Ufficio delle terre. (Clicca per allargare).

Dopo la parte precedente occorre dire che esiste un metodo con cui uno straniero si puo' garantire l'accesso e l'uso di un pezzo di terreno per tutta la loro vita. In thai si chiama Sit thi gap gin ta lord shee vit, in italiano e' un metodo che conoscete tutti l'usufrutto. E' definito come "il diritto di usare e godere i diritti e i vantaggi di qualcosa appartenete a qualcun altro fino a che la proprieta' non viene danneggiata e/o alterata in nessun modo".

E' previsto dal Codice Civile e Commerciale thailandese al Titolo VIII che recita:

Sezione 1417. Una proprieta' immobiliare puo' essere soggetta a usufrutto in virtu' del quale l'usufruttuario ha diritto al possesso, all'uso e al godimento della proprieta'.

Egli ha il diritto di gestire la proprieta'.

L'usufrutto di una foresta, di una miniera o di una cava da diritto all'usofruttuario di sfruttare la foresta, la miniera, la cava.

Sezione 1418. Un usufrutto puo' essere creato sia per un certo periodo di tempo che per la vita dell'usufruttuario.

Se non viene fissato alcune tempo, si presume che l'usufrutto duri per tutta la vita dell'usufruttuario.

Se e' creato per un certo periodo di tempo devono essere applicate le clausole della sezione 1403 paragrafo 3 mutates mutandis.

In ogni caso l'usufrutto termina con la morte dell'usufruttuario.

Sezione 1419. Se la proprieta' e' distrutta senza che compensazione sia pagata il proprietario non e' obligato a restaurarlo ma se lo fa su una qualsiasi estensione l'usufrutto rivive su detta estensione.

Se una qualsiasi compensazione e' pagata il proprietario o lusufruttuario devono restaurare la proprieta' fino a dove e' possibile farlo, avendo riguardo all'importo della compensazione ricevuta e l'usufrutto rivive su tale estenzione ma se il restauro e' impossibile l'usufrutto giunge alla fine e a comoensazione deve essere divisa fra il proprietario e l'usufruttuario in proporzione al danno sofferto rispoettivamente.

La stessa regola mutates mutandi si applica nel caso di espropriazione e nel caso di parziale distruzione o in un'impossibilita' parziale di restaurare la proprieta'.

Sezione 1420. Quando l'usufrutto giunge alla fine l'usufruttuario deve restituire la proprieta' al proprietario

L'usufruttuario e' punito per la distruzione o il deprezzamento della proprieta', a meno che egli non provi che la proprieta' non fu distrutta per suo sbaglio. Egli deve sostituire qualsiasi cosa che ha erroneamente coosumato. Non e' vincolato a dare compensazioni per il deprezzamento di valore causato da ragionevole uso.

Sezione 1421. L'usufruttuario deve, nell'esercizio dei suoi diritti prendere cura della proprieta' come una persona di ordinaria prudenza prende cura della sua proprieta'.

Sezione 1422. A meno che sia diversamente disposto nell'atto che ha creato l'usufrutto l'usufruttuario puo' trasferire l'esercizio dei suoi diritti a persone terze. In questo caso il proprietario della proprieta' può citare in giudizio il diretto cessionario.

Sezione 1423. Il proprietario puo' obbiettare a qualsiasi uso controlegge o irragionevole della proprieta'.

Se il proprietario prova che i suoi diritti sono in pericolo puo' chiedere sicurezza dall'usufruttuario ad eccezione del caso di un donatore che ha riservato per se stesso l'usufrutto della proprieta' donata.

Se l'usufruttuario fallisce nel dare garanzie sulla sicurezza in un ragionevole periodo di tempo fissato a questo scopo o se in dispetto alle obbiezioni del proprietario continua a fare u uso della proprieta' contro la legge o la regionevolezza la Corte puo' designare un curatore che gestisca la proprieta' in sua vece. Appena sicurezze cominciano ad essere date la Corte puo' rimuovere il curatore dal suo incarico.

Sezione 1424. L'usufruttuario e' obligato a mantenere la sostanza della proprieta' inalterata ed e' responsabile per l'ordiaria manutenzione e le piccole ripazioni.

Se riparazioni o misure importanti sono necessarie per la conservazione della proprieta' l'usufruttuario deve immdiatamente informare il proprietario di cio' e permettere che essi vegano svolti. In caso di errori del proprietario l'usufrutuario puo' svolgerli a spese del proprietario.

Sezione 1425. Tutte le spese straordinarie devono essere sopportate dal proprietario ma al fine di far fronte a queste spese che rientrano nella sezione precedente, puo' realizzare parte della proprietà, a meno che l'usufruttuario è disposto ad avanzare i fondi necessari senza chiedere interessi.

Sezione 1426. L'usufruttuario deve, per la durata dell'usufrutto sopportare le spese per la gestione della proprieta', pagare tasse e imposte, ed essere responsabile per interessi passivi sui debiti a carico di esso.

Sezione 1427. Se richiesto dal proprietario l'usufruttuario e' vincolato ad assicurare la proprieta' contro la perdita dei benefici di proprietario e se la proprieta' e' gia' assicurata e' vincolato a rinnovare l'assicurazione quando dovuto.

Egli deve pagare i premi dell'assicurazione per la durata del suo usufrutto.

Sezione 1428. Nessuna azione del proprietario contro l'usufruttuario o i suoi cessionari riguardante l'usufrutto o viceversa, puo' essere intrapresa entro e non oltre un anno dopo che l'usufrutto sia giunto alla fine. Ma aziono da parte del proprietario che non abbia conosciuto il termine finale dell'usufrutto la prescrizione di un anno decorre dal momento in cui l'ha conosciuta o si possa pensare abbia dovuto conoscerla.

E' possibile per l'usufruttuario affittare la terra.

L'usufrutto, come potete vedere nell'immagine sopra, e' una notazione che viene aggiunta all'atto di proprieta' dall'Ufficio delle terre, per una cifra minima. La scritta "sporca" il titolo stesso. Con sporco mi riferisco al fatto che dato che i titoli di proprieta' vengono ceduti molto spesso, c'e' un fiorente mercato, a strozzini cinesi in cambio di una certa cifra a interessi del 5% (legale)-10% al mese, nessuno di questi tagliagole dovrebbe, si spera accettare che quando avra' la casa, l'avra' con voi dentro per tutta la vostra, speriamo, lunga vita. Apparira' subito a tutti evidente che se siete soli, non avete eredi e il vostro unico desiderio e' quello di avere una casa nel Paese dove da anni passate le vostre vacanze e dove una volta che avrete finito di lavorare volete trascorrere l'eta' della pensione, il metodo per poterlo fare senza tanti problemi lo avete trovato, basta che poi non cambiate idea. C'e' una sola cosa che e' migliore, ma dovreste essere miliardario. In questo caso nessun problema per il possesso della terra, la Thailandia vi stava aspettando a braccia aperte, tutto il personale statale thailandese e' li in attesa di voi.

Emmm, emmm chiedo scusa non sta aspettando voi ma i 40 milioni di baht (888,889 euro al cambio attuale) che dovrete portare dentro e investire sul suolo thailandese per aver il permesso di comprare 1 rai (1600 mtq.) di terra, dopo che avrete ricevuto l'approvaziione per l'investimento dal Board of Investement. La terra dovra' essere usata solo a scopo residenziale e ci sono altre condizioni attaccate.

A questo punto se qualcuno dovesse chiedermi: "Ma qual'e' il metodo migliore e quanto sono sicuro di non perderci in questo investimento?" lo spedirei da un buon avvocato. Io tutto quello che posso darvi e' la mia opinione. Come gia' detto comprare terreno mettendo su una compagnia non e' piu' un metodo praticabile, anzi in questo metodo le regole dovrebbero peggiorare. Ad esempio nel 2012 un difensore civico ha detto di voler far emanare nuove leggi piu' severe per iimpedire agli stranieri di comprare terre attraverso prestanome. Queste dovrebbero includere sequestro dellle terre, norma piu' severe per gli avvocati coinvolti nel processo, deportazione per i proprietari e severe multe per gli stranieri.

Restano quindi l'acquisto del terreno con l'affitto limitato a 30 anni o il Sit thi gap gin ta lord shee vit. L'affitto ha di sfavorevole che e' difficile estenderlo oltre i 30 anni. Poi dato che esiste un'altra possiibilita' che riguarda i 30 anni proprio non lo capisco. Sto' parlando dell'affitto a lungo termine fatto col proprietario attuale. Sono moltissime le proprieta' in Thailandia che vengono offerte su questa base, sono in pratica affitti che non hanno fine e che possono, guarda caso, arrivare fino a 30 anni. La prima volta che nei sentii parlare ne rimasi stupefatto, non sono sicuro ma credo non si possa verificare qualcosa del genere in Italia. Era un articolo in cui si parlava dell'Ufficio delle propieta' della corona e di uno dei piu' grossi centri commerciali di Bangkok. Il centro commerciale aveva preso in affitto il terreno dall'Ufficio su base trentennale e aveva costruito un edificio cosi' grande che mi lascio' stupito che anche se per un periodo cosi' lungo si potesse costruire qualcosa del genere, per poi abbatterlo alla fine, come e' gia' successo in altri casi.

In questo tipo di contratto le parti concordano un affitto pagabile a intervallo fisso, ogi 1, 3, 5 anni o puo' anche darsi il caso che la somma per l'intero periodo sia pagata in anticipo nel caso di pagamento frazionato ci sarannno clausole che permettono di variare il prezzo dell'affitto, ad esempio in base al variare del costo della vita. Anche questo metodo ha i suoi svantaggi, ad esempio, se e' vero che in generale la terra e' piu' cara che la casa ci sono case che valgono molti milioni di baht, cio' che lessi diceva che quel grosso centro commerciale alla fine sarebbe stato distrutto, farebbe la stessa fine la vostra bella casa? Potreste non essere capace di vendere e di liquidare il vostro investimento se un domani decidete, per un motivo o per l'altro di non tornare da queste parti e anche qui e' bene che il contrato preveda l'opzione di subaffittare in modo che possiate poi vendere il subaffitto del terreno e la casa. Da ricordare che ogni affitto superiore ai 3 anni deve essere registrato con l'Oar Bor Tor Office e che per vostra precauzione e' bene che sia registrato anche all'Ufficio delle terre. In ogni caso rivolgetevi a un esperto avvocato. Questo puo' essere un buon metodo dato che vi permette di non sborsare una grossa cifra iniziale per comprare. Inn pratica 30 anni per 30 anni, in questo modo almeno la proprieta' del terreno non la pagate.

L'usufrutto ha di sfavorevole che il diritto muore con l'usufruttuario e che qua pochi lo conoscono, questi pochi comprendono anche gli avvocati thai e i professionisti delle agenzie immobiliari. Questa ignoranza ovviamente gioca per noi in quanto il metodo e' ottimo per estendere il limite dei 30 anni. Pero' attenzione, proprio per il fatto che pochi lo conoscono ci sono domande senza risposta: dato che il limite massimo per un farang e' un rai di terreno, il limite massimo si applica anche in questo caso? Inoltre veramente in pochissimi casi il metodo dell'usofrutto e' stato contestato dal proprietario del terreno e in ancora meno casi i tribunali hanno ridotto l'usufrutto a 30 anni in linea con la giurisprudenza francese. Questo metodo sembra resistere tranquillamente. Proprio perche' il metodo e' poco conosciuto alcuni Uffici delle terre si rifiutano di registrare qualcosa del genere. Chiedete all'ufficio locale prima di comprare.

Ancora da dire, per concludere questa parte e' in Thailandia le case si possono anche affittare per periodi normali, a prezzi molto meno cari che in Italia e che ovunque ci sono magnifici condomini in cui potrete avere la proprieta' di un appartamento a voi intestato.