Il mio diario.: "Acquistare" terreno in Thailandia.

sabato 8 febbraio 2014

"Acquistare" terreno in Thailandia.

Come visto in "Addio Italia" la Thailandia e' un bellissimo Paese, dove la gente e' cordiale e il clima, se si tolgono 2/3 mesi intorno ad aprile, e' piacevole, il governo fra tumulti di piazza e passati colpi di stato militari e' tutto sommato stabile. Il Paese e' poco caro, per gli europei inclusi gli italiani, comprare terreno e casa e vivere da queste parti costa una frazione di cio' che spendereste in Italia. Alla prima domanda che forse vi verrra' in mente: "Possono gli stranieri comprare terreno in Thailandia?" purtroppo la risposta e' una sola: "No, solo un thailandese puo' possedere terra in Thailandia". Sui chanot, come vengono definiti i documenti di proprieta', ci puo' essere come proprietario solo un nome thai, non il vostro, e thai deve essere la nazionalita'! Cio' che potrete avere, se vi basta, e' il diritto legale di usare la terra e costruirvi una casa. Ci sono diversi metodi con cui potrete avere la disponibilita' di un certo terreno ma la proprieta', almeno intesa nel vero senso della parola, no.

Fra questi metodi il primo che esaminiamo e' quello di comprare, pagando coi vostri soldi il terreno, e poi nell'atto di proprieta' mettere il nome di qualcun'altro che diventa veramente il proprietario. Chi sara' questo thai fortunato? Tutto dipende da come in quel momento stanno andando le vostre cose, magari sara' vostra moglie con cui siete in perpetua luna di miele, che mai vi ha fatto uno sgarbo, da cui avete tutte le prove possibili e impossibili che vi ama profondamente. Si tutto bene ma adesso! La vita insegna che i tempi spesso cambiano. Quante persone divorziate ricordano un periodo in cui era tutto rose e fiori? Molto prima del momento in cui pagherete per un contratto in cui quel terreno passera' a suo nome chiedetevi cento volte: "Ma sono proprio sicuro che un domani non potremmo divorziare?" e "Cosa accade se un domani ci dividiamo?" Cio' che dovrete capire in quel momento e' che vi state garantendo di perdere quel terreno dato che, dopo aver pagato, non avrete nessun diritto legale sullo stesso. Dovrete pensare bene a tutto questo perche', spesso, in Thailandia, il terreno vale piu' della casa. E se per caso vi viene in mente il sistema americano dei contrratti prematrimoniali. scodatevene, dato che questi non hanno alcun valore legale sotto le leggi thai. E' bene essere chiari, le loro leggi sono fatte per proteggere loro e non noi. .

Se siete solo e non avete mai avuto figli in precedenza nessun problema, ma se ne avete dovete sapere che essi non avranno nessun diritto di propieta' sparito voi. Se li avrete avuti da una donna occidentale prima di trasferirvi in Thailandia, essi si trovano nelle stesse condizioni in cui vi trovate voi. Se li avete avuti da un'altra donnna thai prima di conoscere vostra moglie, la proprieta' appartiene a lei e lei sola puo' decidere se acconsentire al vostro ultimo desiderio. Che sinceramente, a mio modesto giudizio rimarra' insoddisfatto per l'intervento della famiglia di lei. Ma ancora non basta! Cosa accadde se vostra moglie muore prima di voi? Se questo accade il diritto di proprieta' sara' trasferito ai parenti piu' prossimi di vostra moglie e potreste ritrovarvi senza casa.

In poche parole ricordate se comprate in nome di vostra moglie l'acquisto per cui avete pagato appartiene a lei e c'e' poco che potrete fare per riavere qualcosa indietro: "Avrete fatto un magnifico regalo e magari non avrete niente in cambio!".

Un secondo modo per avere il terreno su cui sta o volete costruire una casa e' di comprarlo sulla base di un affitto trentennale. Qui bisogna essere ben chiari, in quanto a dispetto di cio' che alcune persone potrebbero dirvi 30 annni e' il termine massimo per uno straniero per affittare terreno in Thailandia. Specie se siiete giovane vi puo' essere detto che non c'e' niente di cui preoccuparsi, che il venditore puo' semplicemente aggiungere una clausola al contratto per cui alla scadenza vi rinnovera' il contratto per altri 30 anni e poi altri 30 e 30 ancora, senza fine. Molti sono piu' modesti ma sempre tenteranno di covincervi che nessun rischio esiste, che potrete affittare la terra per 30 anni e avrete il diritto di rinnovare il contratto per due volte arrivando a un totale di 90 anni.

Non credete a nessuno che vi venga a dire qualcosa del genere, non credete a nessuno che vi dica che questi sono facili modi per comprare un terreno e che le restrizioni possono essere facilmente aggirate. I casi sono due, chi fa queste affermazioni o e' un ignorante della materia o e' in cattiva fede. Questa ignoranza, questa cattiva fede se vi fidate la pagherete poi voi, vi esporrete a un rischio in cui nel piu' terribile dei casi potrete perdere tutto o buona parte di quanto avete.

In realta' esiste una possibilita' di superare i 30 anni anche senza bisogno di rinnovare, la vedremo.

Se poi avete un amico che se ne intende o conoscete un legale provate a chiedere, vi sentirete dire tutto il contrario. Non ci sono articoli o clausole nel Codice Civile e Commerciale di Thailandia che parlino di affitti continui. Anzi la sezione 540 del Codice Civile e Comerciale di Thailandia recita:

"La durata di un'affitto su una proprieta' immobiliare non puo' eccedere i 30 anni. Se e' fatto per un periodo di tempo piu' lungo, tale periodo dovra' essere ridotto a trent'anni. Il periodo predetto puo' essere rinnovato, ma anche questo rinnovo non puo' eccedere i 30 anni dal momento del rinnovo".

Sulla base di questo la Suprema Corte ha dichiarato che una promessa contrattuale fatta da un locatore di rinnovare per 30 anni l'affitto non e' legalmente esecutiva anche se inclusa nel contratto originario. La stessa Corte ha anche stabilito che una promessa fatta dal locatore di rinnovare l'affitto e' legalmente esecutiva se la promessa e' fatta quando mancano solo tre anni o meno alla scadenza del precedente contratto.

Se vi rivolgerete a qualsiasi stimato avvocato vi sentirete dire che dal punto di vista legale non c'e' nessun valido motivo per cui una clausola di rinnovo debba essere inserita nel contratto.

Alla scadenza del contratto dipenderete interamente dall'amicizia e dalla gentilezza della persona a cui avrete intestato il contratto e dalla possibilita' che abbiate veramente incontrato un santo. E' vero siamo di fronte a una crisi mondiale in cui i prezzi dei beni immobili scendono non salgono, ma a parte il fatto che la domanda per luoghi come Phuket, Ko Samui e altro rimane alta, dovrete pensare che avrete davanti 30 anni, in questi 30 anni si puo' prevedere che la tenndenza dei prezzi dei terreni cambi, in un futuro, anche se non si sa quando, i prezzi saliranno. Da ricordare e', che al contrario dell'Italia , il terreno e' la maggior parte del valore quando acquistate una proprieta' immobiliare in Thailandia, normalmente qua il terreno ha piu' valore della casa, il rinnovo al posto della vendita potrebbe privare il locatore di diversi milioni di baht (quanto varra' quel terreno fra 30 anni?) potra' e vorra' il proprietario rinunciare a questo valore per riscuotere solo pochi soldi da voi. Sotto questo punto di vista pensate che vi vorra' accontentare e firmi per altri 30 anni?

La proprieta' della terra su cui sta la vostra casa dipende interamente dalla controparte thai e se per lei arrivano tempi duri come la mettete? Attraversare momenti di difficolta' nel corso di 30 anni e' cosa abbbastanza normale e in questi tempi. Il proprietario, che non siete voi, puo vendere il terreno a parti terze. Oppure puo' prendere denaro a prestito da cinesi dando come garanzia l'atto di proprieta' del terreno, che a interessi da strozzini sara' irrimediabilmente perso. La piena proprieta' del terreno passa al nuovo proprietario che non avra' nessun obligo legale con voi, tantomeno quello di rinnovarvi l'affitto ad un basso prezzo.

La sentenza della Corte Suprema n. 6763 del 1998 dichiara:

"Nel caso in cui il locatore abbia promesso nel contratto di affitto di estendere o rinnovare i termini dell'affitto, ma abbia venduto la terra in affitto prima che il locatario potesse accettare, i diritti contrattuali non sono vincolanti per il nuovo proprietario e solo i diritti reali saranno trasferiti al nuovo proprietario".

L'affitto sopravvive alla morte del proprietario della terra e puo' essere trasferito ai suoi eredi o ad altre parti che potrebbero essere non contente e non cooperare all'estensione dell'affitto.

Altro problema e' che comprare un terreo basandosi sul fatto che avrete in mano un contratto di affitto non vi permette di subaffittare, nei casi in cui si compri per viverci questo e' poco importante ma se comprate per guadagnare questo puo' essere un problema che puo' portare a valutare altre forme di acquisizione.
In base alla sezione 544 del Codice Civile e Commerciale thailandese " Il diritto di sub-affitto o cessione di un contratto di locazione residenziale è consentita solo se il contratto di locazione originario comprende il diritto del locatario a trasferire i suoi diritti di locazione o trasferire la proprietà del bene locato ad una terza persona. Il diritto del locatario di sublocare o cedere il suo contratto di locazione deve essere incluso nel contratto di locazione o il locatario è sotto le leggi thailandesi che non autorizzano di subaffittare o cedere il contratto di locazione ad un'altra persona".

Il contratto di affitto e' quindi bene preveda la sub locazione, cosi' se in futuro vorrete vendere ma non avrete l'appoggio del proprietario della terra, potrete vendere la sub locazione del terreno piu' la proprieta' della casa anche se, quasi sicuramente, non riceverete lo stesso prezzo come se aveste la proprieta' piena.

Se vostra moglie e' thai ed e' lei che compra la terra, dovrete firmare un documento che dichiara che i soldi non vengono dall'estero, che la proprieta' e' proprieta' separata di vostra moglie e che siete a conoscenza di non avere assolutamente diritti e interessi su quella proprieta' e tutto questo diventa importante in caso di divorzio.

Un'addizionale precauzione per l'affittuario e' avere il possesso fisico del documento. Molte persone fanno fare alla moglie un mutuo a lungo termine con una banca, a cui cedono a garanzia il documento di proprieta' del terreno, questo quindi rimarra' depositato in banca fino all'estinzione del mutuo stesso. Senza il documento originale il proprietario della terra sara' incapace di trasferire la terra ad altre parti, prendere soldi a prestito in cambio del titolo o fare altri accordi usando la terra come collaterale.

Chiarito questo il contratto di affitto puo' contenere qualsiasi condizione voi vogliate, tipo l'ammontare dell'affitto, cosa accade in caso di vostra morte o di morte del reale proprietario, cosa accade se volete vendere la proprieta', ecc... Il vostro avvocato puo' anche inserire la clausola che se la legge thai cambia e permette agli stranieri di possedere terra la proprieta' sara' trasferita a voi.

Le condizioni di estensione dell'affitto come prezzo, tasse, balzelli devono essere specificati nel contratto d'affitto ma l'opzione di estendere l'affitto non puo' essere registrata.